Cómo gravar una venta de garaje
En los últimos años, con el activo mercado inmobiliario, las transacciones de garajes como propiedades accesorias se han vuelto cada vez más frecuentes. Muchos propietarios no comprenden las políticas fiscales pertinentes a la hora de vender su garaje, lo que puede provocar problemas fiscales posteriores. Este artículo proporcionará un análisis detallado de los impuestos, los métodos de cálculo y las precauciones involucradas en las ventas de garaje para ayudarlo a completar la transacción de conformidad.
1. Impuestos y tipos impositivos implicados en las ventas de garaje
Las ventas de garaje implican principalmente los siguientes impuestos. Las tasas impositivas específicas y los métodos de cálculo se muestran en la siguiente tabla:
| tipo de impuesto | Base de cálculo del impuesto | tasa impositiva | Observaciones |
|---|---|---|---|
| impuesto al valor agregado | La diferencia entre el precio de venta y el valor original. | 5% (cálculo de impuesto simple) o 9% (cálculo de impuesto general) | Las personas que venden garajes no residenciales deben pagar |
| impuesto sobre la renta personal | El saldo después de deducir el valor original y los gastos razonables del precio de venta. | 20% | Si no se puede proporcionar el certificado de valor original, la tasa impositiva aprobada será del 1% al 3%. |
| impuesto al valor agregado de la tierra | Monto de apreciación (precio de venta - monto del artículo deducido) | Tasa impositiva progresiva del 30% al 60% | En algunas zonas, las personas que venden edificios no residenciales están temporalmente exentas del impuesto. |
| impuesto de timbre | Monto del contrato | 0,05% | El comprador y el vendedor soportan cada uno la mitad |
2. Ejemplo de cálculo del impuesto sobre la venta de garaje
Supongamos que un propietario vende un garaje con un precio de compra de 300.000 yuanes por 500.000 yuanes (mantenido durante 2 años). Los gastos relevantes son los siguientes:
| Proyecto | Cantidad (10.000 yuanes) |
|---|---|
| precio de venta | 50 |
| valor original | 30 |
| IVA (5%) | (50-30)×5%=1 |
| Impuesto sobre la renta de las personas físicas (20%) | (50-30-1)×20%=3,8 |
| Impuesto de timbre (0,05%) | 50×0,05%=0,025 |
| Impuestos totales | 4.825 |
3. Asuntos clave que requieren atención
1.Distinguiendo la naturaleza de los derechos de propiedad:Las políticas impositivas para los garajes residenciales adjuntos y los garajes de propiedad independiente pueden ser diferentes y el tipo de propiedad debe confirmarse con anticipación.
2.Impacto del período de tenencia:Algunos impuestos (como el impuesto al valor agregado) tienen políticas de exención para transacciones realizadas durante 2 o 5 años.
3.Diferencias de política local:Por ejemplo, Shanghai exime temporalmente de la recaudación el impuesto sobre el valor añadido de los terrenos personales no residenciales, mientras que Shenzhen lo aplica a una tasa impositiva aprobada del 5%.
4.Guardar factura:Las facturas originales de compra de la vivienda, los vales de gastos de decoración, etc. se pueden utilizar como base para deducciones razonables para reducir los ingresos imponibles.
4. Formas legales de optimizar los costos fiscales
1. Repartir razonablemente el precio total: Si el garaje y la residencia se venden en conjunto, los precios se pueden indicar por separado en el contrato, y se pueden aplicar incentivos fiscales a la parte residencial.
2. Elija retener durante 5 años antes de vender: Algunas ciudades tienen una política de reducción o exención del impuesto al valor agregado no residencial durante 5 años.
3. Aprovechar la depresión fiscal: algunas zonas de desarrollo tienen políticas de retorno financiero para transacciones de activos, que pueden lograrse mediante la transferencia conforme de derechos de propiedad.
5. Últimas novedades políticas (puntos críticos en los últimos 10 días)
1.Se reforzará la cuarta fase de la supervisión del Impuesto Dorado:Los departamentos de impuestos de muchos lugares utilizan big data para comparar las diferencias entre los precios de las transacciones de garaje y los precios evaluados, e inician la evaluación y recopilación de transacciones que son obviamente bajas.
2.Promoción del registro unificado de bienes raíces:El Ministerio de Recursos Naturales exige que la red nacional de datos sobre derechos de propiedad de garajes esté completa para fines de 2024, y la supervisión fiscal de las transacciones interregionales será más estricta en el futuro.
3.Piloto de reducción y exención de impuestos:Ciudades como Chengdu y Hangzhou han introducido recientemente políticas para reducir o eximir del impuesto al valor agregado de la tierra en la transacción de garajes de apoyo en comunidades antiguas para fomentar la revitalización de los activos existentes.
Resumen: Los impuestos y tarifas involucrados en las ventas de garaje son complejos y de gran monto. Se recomienda consultar a un profesional fiscal antes de la transacción y hacer planes basados en las últimas políticas y normas locales para evitar problemas fiscales que afecten el proceso de transacción o causen riesgos posteriores.
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